30 March 2010

Investire nel mercato immobiliare in Gran Bretagna


Nonostante la recessione economica mondiale, nel corso del 2009 il mercato immobiliare nel Regno Unito ਠrisalito, sorprendendo molti analisti. I prezzi degli immobili nel centro di Londra si sono consolidati in maniera significativa e si prevede un’ulteriore lievitazione degli stessi. Lo scorso anno il livello dei prezzi, associato ad una sterlina debole, ha attratto molti investitori esteri. Questo sembra essere il trend per il prossimo futuro.

Withers ਠuno Studio Legale internazionale che nel corso dell’ultimo anno ha assistito numerosi investitori in operazioni immobiliari a Londra e nel resto del Regno Unito. Lo Studio non fornisce consulenza sugli investimenti. Ad ogni modo, qui di seguito riportiamo alcune analisi del settore immobiliare in Gran Bretagna rese da parte di alcuni professionisti che agiscono come consulenti per investitori esteri, aiutandoli a raggiungere i loro obiettivi nel campo.

Gli avvocati di Withers sono ben lieti di poter discutere gli aspetti legali e fiscali connessi alle operazioni di investimento di cui sopra.

Lo Studio ha uffici a Londra, Hong Kong, Milano, Ginevra, New York, New Haven, Greenwich (Connecticut) e Isole Vergini Britanniche, cosଠda poter assistere al meglio gli investitori internazionali nel settore immobiliare.

Black Brick Property Solutions LLP

Noi di Black Brick siamo fermamente convinti che la diversità  à¨ la chiave per avere successo, se si vuole investire nell’immobiliare,

Il mercato immobiliare londinese rappresenta una significativa opportunità  di investimento per coloro che non risiedono in Gran Bretagna e cercano di incrementare i propri capitali. La combinazione del calo dei valori di mercato di Londra e della debolezza della moneta nazionale fornisce ai compratori, con disponibilità  di Dollari USA e di Euro, un risparmio fino al 50% rispetto ai precedenti livelli di prezzo dei beni in questione. Oltretutto, in Gran Bretagna non vi sono tasse sulle plusvalenze ottenute da investitori stranieri.

Crediamo sia fondamentale ricevere consulenza professionale nella ricerca e nell’acquisto di immobili a Londra, considerando la feroce concorrenza nel settore, soprattutto per le proprietà  che si trovano nella frangia di valore compreso tra i £ 500 mila e £ 3 milioni. Siamo specializzati nella negoziazione per ottenere il miglior rendimento possibile per i nostri clienti. Ad esempio, recentemente abbiamo prestato una consulenza nella ricerca di una proprietà  di primaria importanza con un inquilino in loco. In quell’occasione abbiamo trovato un idoneo investimento con un inquilino che pagava un canone di £721,61 alla settimana. Dopo una decisa negoziazione, siamo riusciti a far risparmiare al nostro cliente £ 75.000 rispetto al prezzo di partenza, assicurandogli un reddito lordo del 5,7% che si attesta al di sopra della media di mercato del 4%.

Londra ha spazi limitati e regole urbanistiche severe. Non si puಠcostruire all’infinito. Se si crede nelle potenzialità  di Londra e nella sua capacità  di superare la crisi, allora questa città  à¨ il posto giusto dove investire. Londra attrae persone molto agiate da tutto il mondo che decidono di acquistare immobili come seconda casa, per far studiare i propri figli in Gran Bretagna o per mero investimento. Dati del 2009 dimostrano la capacità  di ripresa dalla flessione economica di questa Città . Nel centro di Londra i prezzi sono cresciuti del 15% dal marzo del 2009. Oggi si sono assestati al 12% al di sotto del picco massimo di mercato.

In conclusione, ਠfondamentale avere una consulenza quando si decide di investire nel mercato immobiliare, non solo a Londra. I mercati differiscono tra loro enormemente e non ਠmai una buona idea investire solo in un luogo, per quanto attraenti possano apparirne i vantaggi. La diversità , la tempistica e le conoscenze specialistiche sono la chiave del successo.

King Sturge LLP

Negli ultimi sei mesi i prezzi delle primarie proprietà  residenziali hanno consentito agli investitori di recuperare quasi interamente le perdite subite negli ultimi due anni. I valori sono diminuiti del 23% dal picco del terzo quadrimestre del 2007 al primo del 2009. Da allora fino alla fine del 2009 i valori sono cresciuti del 17%. Tale crescita ਠdovuta principalmente agli investimenti europei, del Medio Oriente e dell’Est che hanno fatto registrare prezzi record per queste proprietà  super lusso (da £10m in sà¹).

L’inizio del 2010 ਠcontinuato sulla falsa riga del 2009, caratterizzato da una scarsa offerta. Nel mercato delle proprietà  immobiliari del centro di Londra, la domanda – misurata sul numero totale di compratori alla fine del 2009 – ਠstata del 25% pi๠alta dell’anno precedente con un’offerta di mercato del 19% pi๠bassa. Per questo motivo il mercato ha registrato offerte sempre pi๠competitive. La domanda internazionale continua senza interruzione seppur con un andamento leggermente pi๠cauto rispetto a quello dell’autunno e dell’inverno del 2009.

Nel 2010, ancora una volta, prevediamo restrizioni nell’offerta come elemento determinante e, mentre non prevediamo una significativa crescita dei capitali, a causa dei bassi tassi di interesse combinati ad una sterlina debole, la domanda interna e internazionale continuerà  a superare l’offerta. Con un mercato immobiliare fortemente dipendente dall’andamento del settore finanziario, guardiamo al positivo cambiamento in atto nelle grandi istituzioni della City che stanno assumendo di nuovo, con aspettative di bonus da elargire di £6 miliardi per quest’anno. La situazione resta incerta considerando le prossime elezioni. Riteniamo, comunque, che il risultato di queste non possa avere un significativo impatto sui valori del mercato immobiliare del centro di Londra nਠsulla domanda.

La tassazione dei bonus annunciata nel “Pre-Budget” di dicembre ha avuto un impatto negativo sul mercato degli immobili di valore pi๠basso: sono andate in fumo diverse transazioni fino al valore di £1 milione. Al contrario, nessun impatto si ਠavuto nel mercato del “super-lusso”. All’introduzione di un pi๠alto scaglione di imposta del 50% nell’aprile 2010 potrebbe aggiungersi una pi๠ampia regolazione del rischio nel settore bancario; ciಠpotrebbe moderare la domanda nei prossimi mesi, anche se il mercato del “super-lusso” ਠmeno esposto a tale evenienza poichà© la maggior parte dei compratori sono esteri.

Prime Portfolio

Il mercato immobiliare nel centro di Londra sembra aver superato la recessione. Infatti, la domanda, nella seconda metà  del 2009 e all’inizio del 2010, supera l’offerta ad ogni livello di prezzo.

La lievitazione dei prezzi che ne ਠderivata, determina che, in certe aree, gli immobili sono negoziati ai prezzi del 2007, quasi ai livelli pre-crisi.
Il beneficio derivante dal deprezzamento della sterlina e dal sistema fiscale inglese per i proprietari non residenti rende gli investimenti molto interessanti. I compratori internazionali continuano ad accedere al mercato, soprattutto dall’Italia, Hong Kong e Medio Oriente.

Sembra esserci spazio, al momento, per negoziare leggeri sconti in relazione a transazioni veloci. Lo scorso anno molte operazioni sono state concluse in modo privato e al miglior offerente (per esempio, un’asta privata, al prezzo d’origine o leggermente pi๠alto).

Il mercato non ha assistito ai tanto discussi espropri. Le banche hanno gestito a loro modo la situazione, operando al di fuori dalle stime previste che prospettavano un alto grado di insolvenza tra i proprietari; laddove i clienti hanno avuto problemi di liquidità , sono state adottate altre forme di garanzia.

Sembra improbabile che questa linea possa cambiare nel 2010.

La scarsità  di immobili in vendita ha determinato un aumento nel numero delle proprietà  da affittare, dovuto ancora alla recessione e alla scarsità  di inquilini commerciali. La combinazione di questi fattori ha avuto l’effetto di ridurre i rendimenti ad uno dei livelli pi๠bassi che Londra abbia mai conosciuto negli ultimi decenni.

Il rapporto tra basso tasso di interesse ottenuto sui depositi e rendite nette degli affitti ਠancora positivo per coloro che investono nel mercato degli affitti, i quali, tra crescita del capitale e del canone di affitto netto nell’ultimo anno, hanno potuto realizzare un 12% complessivo, che sarebbe quasi il 20% se si calcola in relazione al capitale effettivamente investito (al netto del costo del denaro preso in prestito per l’operazione).

La liquidità  resta un ovvio problema nel breve periodo per gli investimenti immobiliari, ma nell’ultimo anno in particolare molti operatori hanno comunque ritenuto che ne valesse la pena. Il motivo ਠovvio: i risparmi in banca o nel mercato azionario possono potenzialmente perdersi in un giorno. Almeno le proprietà  immobiliari rimangono…

Prime Purchase

L’attuale problema del mercato delle proprietà  di primaria importanza a Londra ਠla prolungata e significativa assenza di offerta. Dopo una caduta dei prezzi del 20-30% rispetto al picco del 2007, i bassi tassi di interesse, la sterlina debole ed un’enorme numero di compratori pronti all’acquisto hanno contribuito a spingere i prezzi al rialzo e creare condizioni non dissimili da quelle di 2 o 3 anni fa. Ora, a soli 12 mesi dal momento in cui il mercato ha raggiunto i livelli pi๠bassi, vi ਠstata una ripresa che si aggira mediamente tra il 15 e il 20% e, con una primavera che appare alquanto spoglia in termini di offerta, questo ਠun trend che potrebbe crescere con una significativa velocità .

Sin dall’inizio del 2009, le agenzie immobiliari registrano un rilevante incremento delle visite agli immobili in vendita. Solo pochi mesi fa i venditori non consideravano questo cambiamento nel mercato, creando cosଠun gap tra le aspettative proprie e quelle dei compratori sui prezzi. Questa situazione sta cambiando, comunque, in quanto un crescente senso di realismo sta emergendo nel mercato, e quei venditori che hanno bisogno di vendere cominciano a valutare le loro richieste di prezzo nel lungo periodo, sempre che siano stati consigliati opportunamente. lI numero delle vendite à¨, pertanto, in crescita, con compratori bisognosi ancora di entrare nel mercato, sebbene con aspettative ampiamente modificate.

Il mercato immobiliare ਠsostenuto anche dalla disillusione degli investitori e dei risparmiatori verso le banche ed i loro prodotti (obbligazioni, azioni). Malgrado la caduta dei prezzi, molti compratori che hanno disponibilità  di contanti o azioni vedono concretezza e certezza nella proprietà  immobiliare che rappresenta un bene tangibile, specialmente se si considerano acquisti a lungo termine.

àˆ di nuovo normale la concorrenza per quelle proprietà  che hanno un prezzo che appaia realistico e si vendono immobili che hanno languito sul mercato dai 6 ai 12 mesi. Questi stanno creando nuovi “benchmarks”, risultando cosଠrelativamente pi๠semplice, in questo contesto, analizzare i valori di mercato. àˆ cruciale, in relazione a questo profilo, segnalare che, le poche proprietà  che, al centro di Londra, si qualificano come le migliori (“best in class”), stanno di nuovo realizzando prezzi record e sono poche come non mai. In tempi cosଠmutevoli, esse continuano a mantenere inalterato il loro valore, a prescindere dalle condizioni generali di mercato. Crediamo, quindi, che la situazione non dovrebbe subire cambiamenti in futuro, attesi i significativi interessi ed investimenti da tutto il mondo che Londra continua ad attrarre.

La sott’offerta ਠun problema incombente per il nostro mercato, poichà© i venditori non bisognosi di vendere sono notoriamente assenti da questo, probabilmente perchà© interessati ad affittare le loro proprietà  o destinare danaro al loro miglioramento. Date le attuali condizioni, e per quello che si intravede, riteniamo che l’offerta sarà  alquanto limitata nel corso del 2010.

Una consulenza indipendente ed autorevole sull’analisi del mercato non ਠmai stata cosଠnecessaria per i nostri clienti. La nostra capacità  di monitorare le vendite (molte delle quali sono di privati), consente ai nostri clienti di assicurarsi proprietà  quando il loro prezzo si presenta ragionevole, un giudizio piuttosto difficile da dare senza il tipo di conoscenza locale che puಠfornire la Prime Purchase.

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