15 December 2008

Novita: Una guida agli Energy Performance Certificates ‘EPC’ per gli immobili ad uso commerciale


Nicholas Vaughan

Partner | UK

Il governo di Inghilterra e Galles ha recentemente introdotto misure destinate al miglioramento dell'efficienza energetica. La riforma prevede, tra l'altro, che gli immobili acquistati, venduti, costruiti o ristrutturati dopo il 1 ottobre 2008 debbano essere muniti dell'Energy Performance Certificate (EPC), attestato di certificazione energetica degli edifici.  

Tale previsione ha lo scopo di dare la possibilità a potenziali acquirenti o locatari di considerare il rendimento energetico dell'immobile tra i motivi del loro investimento o della decisione di acquistare o prendere in locazione una proprietà. 

Alcuni immobili potrebbero, però, ricadere nell'ambito di applicazione delle disposizioni transitorie che non richiedono la presentazione di un EPC prima della conclusione della compravendita o del contratto di locazione. Le disposizioni transitorie stabiliscono che, per gli immobili utilizzati a fini commerciali che siano messi in vendita prima del 1 ottobre e che restino sul mercato anche successivamente al 1 ottobre, dovrà essere ottenuto l'EPC non oltre il 4 gennaio 2009. Se nel frattempo i locali sono venduti o affittati, un certificato EPC deve essere richiesto al più presto e consegnato all'acquirente o al locatario appena disponibile.  

Chi é responsabile per l'ottenimento del certificato EPC?

Quando una proprietà commerciale è in corso di costruzione o nel caso in cui vengano apportate modifiche all'edificio, il costruttore o chi ha eseguito i successivi interventi e' tenuto ad ottenere il certificato EPC e a farlo avere al proprietario dell'edificio, unitamente all'attestazione che l'edificio e' stato costruito secondo gli standard qualitativi prescritti, nonché a comunicare al Building Control, l'autorità locale competente in materia edilizia, che tali adempimenti sono stati effettuati.

Nel caso in cui, invece, un immobile venga messo in vendita, il venditore é obbligato a mettere a disposizione degli eventuali acquirenti il certificato EPC.  Quando una proprietà é offerta in locazione, é invece, onere del futuro locatore fornire ai futuri locatari il certificato EPC.

Il soggetto cui incombe l'obbligo di ottenere il certificato EPC é tenuto a metterlo a disposizione dei futuri acquirenti o locatari senza alcun costo a loro carico, a prescindere dal fatto che questi soggetti lo abbiano richiesto o che si possa presumere una loro rinuncia al diritto di riceverlo.    

L'assegnazione di un immobile commerciale – questioni controverse

Come detto, il venditore o il locatore sono obbligati a fornire l'EPC relativo all'immobile. Il caso, invece, di cessione del lease (fenomeno che, in via approssimativa, possiamo paragonare alla cessione del contratto di locazione, contratto che, secondo il diritto inglese, può avere sia durata breve che particolarmente lunga) dovrebbe essere considerato come una vendita e il cedente dovrebbe fornire l'EPC. In quest'ipotesi, può sorgere una controversia tra il landlord (primo locatore) e l'assignor (l'originario locatario, parte cedente il contratto di lease) per stabilire chi dei due sia il soggetto obbligato ad ottenere il certificato. Nel caso l'edificio sia dotato di un sistema di riscaldamento centralizzato, il landlord potrebbe acconsentire a richiedere l'EPC per l'intero immobile: questa sarebbe la soluzione meno onerosa per ottenere il certificato per l'intero edificio. In alternativa, il landlord o l'assignor possono richiedere il rilascio del certificato EPC per la parte dell'immobile oggetto della cessione. 

Ogni persona che occupa l'immobile, o che e' titolare di altri diritti sull'immobile, ha il dovere di collaborare con il venditore o il futuro locatore, per quanto necessario, al fine di consentire loro di adempiere agli obblighi imposti dalla legge per l'ottenimento dell'EPC, consentendo, ad esempio, l'accesso ai locali della persona incaricata dall'assignor o dal locatore di valutare i consumi energetici. 

Quando il certificato EPC non è richiesto?

Il certificato EPC non é richiesto per la costruzione, la vendita e l'affitto di luoghi di culto, edifici temporanei il cui utilizzo non eccede i due anni, edifici indipendenti con una superficie abitabile inferiore ai 50m² che non abbiano uso abitativo od industriale od uso officina, né è richiesto per costruzioni agricole ad uso non abitativo con basso consumo energetico o per costruzioni da demolirsi.

Non devono essere considerate vendite o locazioni, tra gli altri, i rinnovi o le proroghe dei contratti di locazione, le ordinanze di acquisto coattivo, le vendite di azioni di una società quando la società resta titolare degli immobili e la cessazione del lease per rinuncia del locatario.

Sanzioni per mancato possesso del certificato EPC

Le autorità locali sono responsabili dell'applicazione delle previsioni di legge in materia di EPC.  Gli Trading Standards Officers potrebbero richiedere copia del certificato EPC e dell'attestazione di conformità sopra indicata. Se richieste, tali informazioni devono essere fornite entro sette giorni, pena, in caso contrario, l'eventuale irrogazione di una sanzione. Copia di un certificato EPC può essere richiesta per un periodo di sei mesi successivi allo scadere del termine stabilito per ottenerne il rilascio.

La sanzione per mancato adempimento dell'obbligo di fornire un certificato EPC ai futuri acquirenti o locatari é stabilita, nella maggioranza dei casi, in misura pari al 12.5% del valore imponibile dell'immobile e può oscillare da un minimo di £ 500 ad un massimo di £ 5,000. Nel caso in cui la citata aliquota non sia applicabile, e' prevista una sanzione in misura fissa pari a £ 750.

Certificati EPC per immobili ad uso residenziale 

Dal 1 Ottobre, in Inghilterra e Galles é diventato obbligatorio ottenere un certificato EPC ogni qual volta un immobile ad uso abitativo venga costruito, locato o venduto. Il certificato EPC é un documento incluso nel HIP (Home Information Pack), documentazione che deve essere messa a disposizione dei potenziali acquirenti quando l'immobile viene offerto in vendita. 

Nicholas Vaughan

Partner | London

Category: Article

Client types: Energy

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