离婚协议中的房产转移,您必须知道的4大要点

Article 25 May 2022 Experience: Real estate

香港政府统计处所公布的数字显示 ,于2019年的婚姻注册个案中,再婚比率占当中的35%。疫情因素亦成为不少婚姻关系恶化的诱因,导致近年离婚率飙升。香港的离婚个案中通常涉及要将双方所拥有的房产作分配,不论该房产是单独持有、联名共同持有还是以公司名义持有。在分配房产时,双方可选择或由法院决定出售该房产,并平均分配所得收益; 不过,若离婚一方欲把房产或部分业权转让至对方,双方要考虑的事情将变得复杂。因此,在协议前或准备在法庭陈述自身案情前, 应先了解并详细考虑相关事项,以便作出合适的安排。

下文将列举并说明离婚诉讼中有关房产转让的重要问题和常见误解。

1. 印花税责任

第一个常见误解是以为在香港家事法庭颁布的离婚法令下所进行之房产转让不需缴付任何印花税。事实上,即使是法庭直接颁令的转让,转让双方仍须依照《印花税条例》附表 1第1类(1A)列明的第2标准税率(即较优惠的从价印花税税率),就其转让之住宅或非住宅房产缴交从价印花税。不论法律文书中是否有记载任何转让代价,印花税金额需按转让代价款额或房产市场价值而定。离婚双方普遍亦会在协议中决定谁会承担该印花税责任。

此外还应注意的是,离婚双方之间的房产转让法令必须由拥有相关管辖权的香港法院颁布,才会被当局考虑是否适用第2标准印花税税率。假设离婚一方是一个香港住房的持有人,并同意按照香港境外法院颁布的离婚法令接收另一间香港住房时,此转让将不会受惠于较低印花税税率。换言之,倘若离婚涉及香港房产时,双方应慎重选择执行离婚诉讼的司法管辖区,以确保自己在印花税责任上获得最大利益。

评定印花税可以很复杂,文书上列明的转让代价和房产市值只是众多考虑因素的一部分。依据 倪秀英对印花税署署长 (CACV 460/2018) 和 孔业成对印花税署署长 (CACV 461/2018) 两案的判决,离婚双方之间的业权分配可被视为实质上的房产交换。因此,涉及的印花税将基于房产差额 (为达到相等价值而付出的代价) 计算。根据离婚案件的公平原则下,一方遵循离婚法令给予另一方的金钱和非金钱对价,形式无论是香港或海外不动产、一次或多次性支付款额、其他金融资产、放弃辅助救济权利等,均影响印花税的缴纳金额计算和由谁缴纳的决定。

另外,如果同一当事人之间转让多个房产,特别是同时进行转让,可能触及《印花税条例》(第 117 章)法例中的「一系列交易」,引致印花税署质疑该转让是否构成「更大交易或一系列交易的一部分」。一经评定,当局将以牵涉转让的所有物业价值的总和来确定印花税税率。

最后,评定印花税的冗长过程也是不可忽略的考虑因素。由于印花税署可能需要与差饷物业估价署等其他政府机构合作,再加上印花税署与法律文件提交方之间的索取和回答程序,评定印花税可能需时达一年或更长的时间。因此,离婚人士要慎思整个评定印花税过程所需时间带来的影响。

2. 估价过低可导致交易无效

很多离婚人士会以“零“对价无偿转让物业,但应注意此种安排带来的潜在风险。根据《破产条例》(第6章)第 49、51 和 51A 条,《公司(清盘及杂项条文)条例》(第32章)第 265E 和 266B 条,及《物业转易及财产条例》(219章)第 60 条,凡是价值被低估或被视为有意图欺诈债权人之交易,法庭可判决无效。若原有业主其后申请破产/清盘,申请前五年内所有低于市值的交易将受影响。因此,如物业业主是在过去五年内以无偿转让形式取得该业权,香港大多数银行倾向拒绝其房产的按揭申请。有关业主在出售此类房产时,也会因难以证明房屋产权良好而面临同类困难。无论会否在转让后的五年内出售有关房产或为其申请按揭贷款,离婚双方亦应在准备协议时考虑有关事宜。

3. 转让按揭房产

另外一个常见误解是,当离婚双方转让仍有按揭的房产时,新的业主将自动承担其下的所有权利和义务。其实,一般按揭贷款的条约中禁止任何业权的变更。即使业权受让人已经是共同业主和抵押人之一,也应在转让完成之前或完成当刻解除该房产的现有按揭。以下是离婚双方在转让仍有按揭房产时需要注意和考虑的重要事项:

一. 谁负责向银行偿清剩余按揭贷款
二. 谁应承担解除和赎回现有按揭的费用
三. 在转让完成后是否需要新的按揭贷款以偿还现有贷款
四. 新按揭是否需要银行或其他第三方的同意(例如:受转让限制的房产须先获得香港房屋委员会的同意后才可转让或申请按揭)
五. 房产转让时是否需要补地价
六. 房产受让的一方是否有足够经济能力申请新的按揭贷款(即通过银行压力测试)
七. 是否需要额外借款人和/或担保人以获得新的按揭贷款
八. 房产转让的先后次序(如果是以销售某一房产的收益用作赎回另一房产的按揭资金)

银行在考虑按揭申请时,对以零对价无偿转让之房产通常会更审慎保守。在作出任何协议安排之前,离婚双方一定要与银行查询及确认在自身情况下有什么按揭贷款的申请要求和成功申请的机率。

4. 处理与房产有关的权利

房产的转让不仅涉及其拥有权,还可能伴随着其他权利。例如是租赁中的房产,离婚双方需要就管理租赁合同的责任达成共识,包括如何签订、修改、终止和更新合同,以及维修房产、房东责任义务、收取租金、分配租金收入和退还按金等。

在分配房产时,有些离婚人士会同意在离婚颁令生效后的一段时间,继续为对方、子女或其他家庭成员提供其对有关房产的占用权,以换取双方就房产转让的共识。另一做法是将房产持有形式由共同持有(即所谓的长命契)改为分权共有,以便于管理和分配,同时确保其子女或家庭成员的房屋占用权。在协商该房产的使用安排时,离婚双方应确保就各个细节取得高度共识,特别是在占用期限、占用权终止、出售房产的时间和安排等,以防止日后售卖该房产时出现对其拥有权和产权负担的任何疑问。

如果要进一步保护该房产的任何第三方权利(例如占用人的权利),可考虑索取离婚颁令中列明相关协议内容的节录,并在香港土地注册处注册以作记录。

结论

以上只是离婚夫妇在协议或如何在法庭上陈述案件时应考虑众多因素的一部分。根据本所过往经验,离婚过程中经常会出现其他复杂的问题,包括涉及离婚双方所拥有的公司股权、信托,或其他衡平法上的利益。

如果您有任何疑问,我们的家事和房地产律师团队随时准备分享有关此主题的更多详细信息。建议在计划离婚申请之前寻求适当的法律建议。

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