28 September 2020

Investimenti immobiliari residenziali in Inghilterra - considerazioni fiscali UK per l’investitore italiano


Mara Monte
Senior associate |

Il mercato immobiliare inglese, soprattutto quello residenziale, rimane di grande interesse per l’investitore straniero. Tuttavia, è evidente che le riforme tributarie inglesi degli ultimi anni hanno specificatamente preso di mira questo tipo di investimenti, rendendoli senz’altro meno appetibili – quanto meno da un punto di vista fiscale. Da ultimo, vi è stato il recente annuncio che gli investitori non residenti saranno soggetti ad imposta di registro (Stamp Duty Land Tax) con un’addizionale del 2% (a partire da aprile 2021).

Pertanto, allorquando un investitore straniero decida di investire nel mercato immobiliare residenziale inglese è estremamente importante valutare con attenzione come investire – se in nome proprio o per il tramite di una persona giuridica. Non esiste un approccio unitario e la risposta a tale quesito può cambiare drasticamente a seconda delle circostanze personali e degli obiettivi.

Tuttavia, in linea di massima, se l’immobile viene acquistato con l’obiettivo che rimanga a disposizione della famiglia (piuttosto che venga messo a reddito) allora l’acquisto in nome proprio sembrerebbe preferibile, magari strutturando già l’acquisto in co-proprietà con i figli di modo da mitigare le conseguenze in termini di IHT. L’acquisto in nome proprio, in tali circostanze, è altersì preferibile dal momento che eviterebbe l’imposta annuale (ATED, Annual Tax on Enveloped Dwellings) introdotta nel 2013 (e che va da un minimo di circa £3,700 ad un massimo di £230,000 annui a seconda del valore dell’immobile).

Qualora l’investitore decida di acquistare immobili residentiali inglesi con la prospettiva di metterli a reddito, allora senz’altro vale la pena esplorare la possibilità di effettuare l’investimento per il tramite di un veicolo sociatario, dal momento che l’imposta ATED non sarebbe rilevante in tali circostanze e, in linea di massima, sarebbe altersì possibile portare in detrazione una serie di costi (per esempio gli interessi di un eventuale mutuo) che abbatterebbero notevolemente il valore della base imponibile.

La domanda che allora sorge è se sia più efficiente, da un punto di vista fiscale, utilizzare una società inglese o una società italiana (per esempio la holding di famiglia) o magari una combinazione delle due.

Da un punto di vista strettamente inglese, per quanto riguarda le imposte dirette (income tax e capital gains tax) a partire dal 2019 v’è stato un allineamento sostanziale della tassazione di società UK e società estere che detengono immobili residenziali inglesi– visto che, in entrambi i casi, i redditi e le eventuali plusvalenze in caso di successiva cessione saranno soggetti a UK corporation tax (attualmente tassata ad una aliquota del 19%). Pertanto, la scelta tra una società inglese ed una società italiana (straniera, ma non inglese) sarebbe, da questo punto di vista, inifluente.

Tale scelta può, tuttavia, avere un impatto rilevante da un punto di vista delle imposte sulle successioni. Mentre le partecipazioni in una società inglese detenute direttamente da un socio residente fiscalmente in Italia con regime ordinario sono senz’altro soggette a UK IHT (al 40%) nel caso di decesso del socio con trasferimento delle azioni ai figli (con un credito per le imposte di successione eventualmente pagate in Italia), qualora gli immobili siano detenuti (direttamente o indirettamente) tramite una società italiana potrebbe essere possibile sottrarsi legittimamente a UK IHT. Sebbene, a partire dal 2017, le partecipazioni in società straniere che detengono, direttamente o indirettamente, immobili residenziali inglesi siano soggette a UK IHT (limitatamente al valore delle partecipazioni attribuibile a tali immobili), questa previsione viene potenzialente disapplicata laddove vi sia un trattato contro le doppie imposizioni in materia di imposte di successione (che è il caso tra l’Italia e il Regno Unito).

Possibilmente, una struttura doppia (con società inglese controllata dalla holding Italiana) avrebbe l’ulteriore vantaggio di tassare redditi e plusvantze di fonte inglese unicamente in Inghilterra (senza dover considerare alcun credito d’imposta) e la società potrebbe deliberare la distribuzione di dividendi a favore della controllante italiana senza ritenuta alla fonte in UK. Inoltre, essendo il soggetto acquirente un soggetto residente in UK, non vi sarebbe l’addizionale el 2% a livello SDLT (a partiere da aprile 2021) e, in tal senso, se l’intezione fosse di acquistare più di due immobili contestualmente (ossia con un’ unica transazione), sarebbe opportuno esplorare specifici sgravi che ridurrebbero drasticamente l’imposta di registo inglese pagabile al momento dell’acquisto.

Bisognarà ad ogni modo confrontarsi con i professionisti italiani per comprendere le varie ramificazioni lato Italia. Come direbbero gli inglesi: the devil is in the detail!

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Category: Article