離婚協議中的房產轉移,您必須知道的4大要點

Article 25 May 2022 Experience: Real estate

香港政府統計處所公佈的數字顯示 ,於2019年的婚姻註冊個案中,再婚比率佔當中的35%。疫情因素亦成為不少婚姻關係惡化的誘因,導致近年離婚率飆升。香港的離婚個案中通常涉及要將雙方所擁有的房產作分配,不論該房產是單獨持有、聯名共同持有還是以公司名義持有。在分配房產時,雙方可選擇或由法院決定出售該房產,並平均分配所得收益; 不過,若離婚一方欲把房產或部分業權轉讓至對方,雙方要考慮的事情將變得複雜。因此,在協議前或準備在法庭陳述自身案情前, 應先瞭解並詳細考慮相關事項,以便作出合適的安排。

下文將列舉並說明離婚訴訟中有關房產轉讓的重要問題和常見誤解。

1. 印花稅責任

第一個常見誤解是以為在香港家事法庭頒佈的離婚法令下所進行之房產轉讓不需繳付任何印花稅。事實上,即使是法庭直接頒令的轉讓,轉讓雙方仍須依照《印花稅條例》附表 1第1類(1A)列明的第2標準稅率(即較優惠的從價印花稅稅率),就其轉讓之住宅或非住宅房產繳交從價印花稅。不論法律文書中是否有記載任何轉讓代價,印花稅金額需按轉讓代價款額或房產市場價值而定。離婚雙方普遍亦會在協議中決定誰會承擔該印花稅責任。

此外還應注意的是,離婚雙方之間的房產轉讓法令必須由擁有相關管轄權的香港法院頒佈,才會被當局考慮是否適用第2標準印花稅稅率。假設離婚一方是一個香港住房的持有人,並同意按照香港境外法院頒佈的離婚法令接收另一間香港住房時,此轉讓將不會受惠於較低印花稅稅率。換言之,倘若離婚涉及香港房產時,雙方應慎重選擇執行離婚訴訟的司法管轄區,以確保自己在印花稅責任上獲得最大利益。

評定印花稅可以很複雜,文書上列明的轉讓代價和房產市值只是眾多考慮因素的一部分。依據 倪秀英對印花稅署署長 (CACV 460/2018) 和 孔業成對印花稅署署長 (CACV 461/2018) 兩案的判決,離婚雙方之間的業權分配可被視為實質上的房產交換。因此,涉及的印花稅將基於房產差額 (為達到相等價值而付出的代價) 計算。根據離婚案件的公平原則下,一方遵循離婚法令給予另一方的金錢和非金錢對價,形式無論是香港或海外不動產、一次或多次性支付款額、其他金融資產、放棄輔助救濟權利等,均影響印花稅的繳納金額計算和由誰繳納的決定。

另外,如果同一當事人之間轉讓多個房產,特別是同時進行轉讓,可能觸及《印花稅條例》(第 117 章)法例中的「一系列交易」,引致印花稅署質疑該轉讓是否構成「更大交易或一系列交易的一部分」。一經評定,當局將以牽涉轉讓的所有物業價值的總和來確定印花稅稅率。

最後,評定印花稅的冗長過程也是不可忽略的考慮因素。由於印花稅署可能需要與差餉物業估價署等其他政府機構合作,再加上印花稅署與法律文件提交方之間的索取和回答程序,評定印花稅可能需時達一年或更長的時間。因此,離婚人士要慎思整個評定印花稅過程所需時間帶來的影響。

2. 估價過低可導致交易無效

很多離婚人士會以“零“對價無償轉讓物業,但應注意此種安排帶來的潛在風險。根據《破產條例》(第6章)第 49、51 和 51A 條,《公司(清盤及雜項條文)條例》(第32章)第 265E 和 266B 條,及《物業轉易及財產條例》(219章)第 60 條,凡是價值被低估或被視為有意圖欺詐債權人之交易,法庭可判決無效。若原有業主其後申請破產/清盤,申請前五年內所有低於市值的交易將受影響。因此,如物業業主是在過去五年內以無償轉讓形式取得該業權,香港大多數銀行傾向拒絕其房產的按揭申請。有關業主在出售此類房產時,也會因難以證明房屋產權良好而面臨同類困難。無論會否在轉讓後的五年內出售有關房產或為其申請按揭貸款,離婚雙方亦應在準備協議時考慮有關事宜。

3. 轉讓按揭房產

另外一個常見誤解是,當離婚雙方轉讓仍有按揭的房產時,新的業主將自動承擔其下的所有權利和義務。其實,一般按揭貸款的條約中禁止任何業權的變更。即使業權受讓人已經是共同業主和抵押人之一,也應在轉讓完成之前或完成當刻解除該房產的現有按揭。以下是離婚雙方在轉讓仍有按揭房產時需要注意和考慮的重要事項:

一. 誰負責向銀行償清剩餘按揭貸款
二. 誰應承擔解除和贖回現有按揭的費用
三. 在轉讓完成後是否需要新的按揭貸款以償還現有貸款
四. 新按揭是否需要銀行或其他第三方的同意(例如:受轉讓限制的房產須先獲得香港房屋委員會的同意後才可轉讓或申請按揭)
五. 房產轉讓時是否需要補地價
六. 房產受讓的一方是否有足夠經濟能力申請新的按揭貸款(即通過銀行壓力測試)
七. 是否需要額外借款人和/或擔保人以獲得新的按揭貸款
八. 房產轉讓的先後次序(如果是以銷售某一房產的收益用作贖回另一房產的按揭資金)

銀行在考慮按揭申請時,對以零對價無償轉讓之房產通常會更審慎保守。在作出任何協議安排之前,離婚雙方一定要與銀行查詢及確認在自身情況下有什麼按揭貸款的申請要求和成功申請的機率。

4. 處理與房產有關的權利

房產的轉讓不僅涉及其擁有權,還可能伴隨著其他權利。例如是租賃中的房產,離婚雙方需要就管理租賃合同的責任達成共識,包括如何簽訂、修改、終止和更新合同,以及維修房產、房東責任義務、收取租金、分配租金收入和退還按金等。

在分配房產時,有些離婚人士會同意在離婚頒令生效後的一段時間,繼續為對方、子女或其他家庭成員提供其對有關房產的佔用權,以換取雙方就房產轉讓的共識。另一做法是將房產持有形式由共同持有(即所謂的長命契)改為分權共有,以便於管理和分配,同時確保其子女或家庭成員的房屋佔用權。在協商該房產的使用安排時,離婚雙方應確保就各個細節取得高度共識,特別是在佔用期限、佔用權終止、出售房產的時間和安排等,以防止日後售賣該房產時出現對其擁有權和產權負擔的任何疑問。

如果要進一步保護該房產的任何第三方權利(例如佔用人的權利),可考慮索取離婚頒令中列明相關協定內容的節錄,並在香港土地註冊處註冊以作記錄。

結論

以上只是離婚夫婦在協議或如何在法庭上陳述案件時應考慮眾多因素的一部分。根據本所過往經驗,離婚過程中經常會出現其他複雜的問題,包括涉及離婚雙方所擁有的公司股權、信託,或其他衡平法上的利益。

如果您有任何疑問,我們的家事和房地產律師團隊隨時準備分享有關此主題的更多詳細信息。建議在計劃離婚申請之前尋求適當的法律建議。

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